Jak fenix z popiołów…
czyli wzorcowa renowacja zrujnowanego obiektu
- wywiad z Panem Wiesławem Kleszcz, Wiceprezesem firmy Castellum, która jest
operatorem Hotelu Herbal, nowego hotelu w Dzielnicy Czterech Świątyń.
I część
- Panie Prezesie, proszę nam opowiedzieć, jak połączyły się ścieżki firmy Castellum i budynku po starym klasztorze przy ul. Włodkowica 15-17?
- Ta historia zaczęła się dokładnie 12.12.2016 roku, w tym dniu został podpisany akt notarialny kupna tego obiektu przez Spółkę Castellum.
- Czyli rok 2016 był tu kluczowy. A jak potoczyły się dalej prace przy tym obiekcie?
- Przez cały rok 2017 do marca 2018 roku prowadzone były prace projektowe, których celem było uzyskanie,
w pierwszej kolejności, pozwolenia konserwatorskiego, a w drugiej pozwolenia na budowę tego obiektu.
Prace trwały dość długo - rok i 4 miesiące, były to ciężkie prace projektowe ale odnieśliśmy sukces i w marcu 2018 roku zdobyliśmy pozwolenie na budowę.
Tak naprawdę sukces odniosła Pani Anna Kościuk i jej zespół projektowy z firmy Archikon.
- Jednak pozwolenie na budowę to chyba był dopiero początek drogi projektowo-wykonawczej
i aby pójść dalej trzeba było też „dopiąć” finanse?
- Między marcem 2018r., a marcem 2019r. częściowo prowadziliśmy prace projektowe, ale też - co najważniejsze - spięliśmy finansowanie tej inwestycji. Otrzymaliśmy kredyt na współfinansowanie od MBanku ale żeby go uzyskać musieliśmy zarejestrować spółkę celową – „Castellum Klasztor” i tej właśnie spółce MBank przyznał kredyt.
Żeby nie wchodzić w szczegóły powiem tylko, że 60% wartości kosztów tej inwestycji pokryła Spółka Castellum ze środków własnych, a 40% pożyczył nam bank.
- Banki chyba jednak niechętnie przyznają środki na kredytowanie inwestycji obiektów zabytkowych?
- Kredyt na remont obiektów zabytkowych to nie jest taka oczywista sprawa. Niestety ze szkodą dla nich. Banki nie chcą finansować remontów zabytków, dlatego kieruję swoje podziękowania za odwagę dla Pana Dyrektora Krzysztofa Lisiaka - Dyrektora MBanku.
- W takim razie kiedy udało się wreszcie rozpocząć właściwy remont tego budynku? Obyło się już dalej bez przeszkód?
- Mając dopięte sprawy finansowania i sprawy projektowe, w marcu 2019r. rozpoczęliśmy prace remontowe. Prace te do marca 2020 roku przebiegały sprawnie. Co się stało w marcu 2020 roku? Wszyscy wiemy – przerażająco puste ulice miast, ludzie zamknięci w domach, pełni strachu o zdrowie swoje i swoich najbliższych. Pandemia i lockdown.
Na szczęście nie objął on budownictwa, więc mogliśmy dalej prowadzić prace. Te, początkowo, nie przebiegały tak sprawnie, jednak dość szybko przystosowaliśmy się do nowych warunków i teraz możemy przywitać gości w wyremontowanym już obiekcie.
- Czyli udało się jednak wykonać cały niezbędny remont w zaplanowanym wcześniej terminie?
- Pierwotnie planowaliśmy ten obiekt oddać do użytku w lipcu 2021 roku - oddajemy go teraz. To 4-miesięczne opóźnienie to i tak jest minimalny koszt, jaki musieliśmy ponieść w związku z pandemią.
Zapraszamy teraz do obiektu, w którym nie tylko zakończono prace remontowe, ale i całkowicie go wyposażono - gotowego do przyjęcia Gości hotelowych.
Specjalne podziękowania należą się tu dwóm osobom: pani Malwinie Terce oraz pani Katarzynie Młynarczyk, które zaplanowały całą aranżację wnętrz tego obiektu.
- Piękna historia z dobrym zakończeniem?
- Tak właśnie kończy się ta krótka, wspólna historia Spółki Castellum i obiektu przy Włodkowica 15-17, a kolejne miesiące i lata napiszą jej dalszy ciąg.
Część II
- Jaki był stan techniczny budynku dawnego klasztoru, który Castellum nabyło w 2016 roku od miasta?
- To bardzo przykre, co teraz powiem, ale takie są fakty: w momencie przejęcia tego obiektu przez Spółkę Castellum budynki znajdowały się w stanie bliskim katastrofy budowlanej. Dach był częściowo zapadnięty i przeciekał, stropy poddasza również były częściowo pozapadane, okna parteru zamurowane, a wnętrza rozgrabione.
- Musiał to być zatrważający widok…
- Ten przepiękny, zabytkowy obiekt spotkał los, na który on z całą pewnością nie zasłużył. Ta historia nie powinna się wydarzyć, do tego nigdy nie powinno dojść. Na szczęście budynek udało się uratować, w związku z powyższym zapomnijmy o tej historii.
- Czyli teraz pozostała już tylko duma z dobrze wykonanej pracy?
- W dniu dzisiejszym jestem dumny z tego, że przywróciliśmy miastu, jego mieszkańcom i turystom przepiękny obiekt, który dotąd straszył, a teraz zdobi miasto - z tego można być dumnym!
- Czy w takim razie może nas Pan wirtualnie oprowadzić po odrestaurowanych wnętrzach stylowego Hotelu Herbal? Od czego zaczniemy?
- Zacznijmy ten spacer od pomieszczeń poddasza – korytarzy i pokoi. Proszę zwrócić uwagę na bardzo dużą ilość drewna, którą tam widać. Zapewniam, że nie jest to współczesne drewno, sztucznie postarzone, bo taka była wizja designerów. To są autentyczne elementy uratowanej przez nas więźby dachowej…
W pierwszej ekspertyzie technicznej koncepcji remontowej, którą dostałem, było zapisane: „więźbę dachową - ze względu na zły stan techniczny – należy rozebrać i proponuje się zastąpienie jej konstrukcją stalową”.
Ten pomysł został przez nas odrzucony. Po pewnym czasie otrzymaliśmy poprawioną koncepcję, w której już zakładano pozostawienie krokwi drewnianych, a cała konstrukcja dachu miała być wsparta na olbrzymiej ramie stalowej - tę sugestię również odrzuciliśmy.
- Nie chcieli Państwo pozbywać się tych ponad trzystuletnich części konstrukcyjnych budynku
i jednak ostatecznie udało się je zachować?
- Trzeciej koncepcji nie doczekaliśmy się, w związku z tym podjęliśmy decyzję, aby przeprowadzić remont naprawczy więźby dachowej. Remont, który projektowo jest bardzo łatwo opisać – są o tym trzy zdania: „elementy uszkodzone naprawić, elementy całkowicie zniszczone wymienić na nowe, o tych samych gabarytach, a elementy usunięte – kiedyś, w przeszłości – przywrócić, jeśli są niezbędne do pracy ustroju więźby dachowej”.
Projektowo – prosto, wykonawczo – bardzo trudno.
- Rzeczywiście musiało to być bardzo trudne zadanie…
- Żeby taki remont naprawczy przeprowadzić, każdy element tej więźby dachowej, a są ich setki, trzeba po prostu indywidualnie obejrzeć i przy każdym z nich podjąć decyzję, co z nim robimy.
Nie da się niczego sprefabrykować poza budową i nie da się wykonać żadnych prac w sposób maszynowy, wszystko należy zrobić ręcznie, na miejscu budowy i co jeszcze trudniejsze – wszystkie te prace muszą wykonać mistrzowie ciesielscy. Nam się to udało.
- Co jeszcze dało się dostosować do funkcji hotelowej z pomieszczeń dawnego klasztoru?
- Schodząc na drugie i pierwsze piętro tego samego skrzydła można zobaczyć nietypowe pokoje hotelowe, w których jedną trzecią powierzchni stanowią łazienki…
- To rzeczywiście rzadko spotykane w pokojach hotelowych rozwiązanie…
- Wynika to z naszego szacunku dla tego obiektu. Po prostu na tych kondygnacjach, w tym skrzydle, zachowały się oryginalne cele mnisie – oczywiście tylko w obrysie muru, ze sklepieniem. W środku nie było nic.
Były to pomieszczenia, z których każde miało po około 12 m², a więc za małe, by zaprojektować w nich pokoje hotelowe. Wtedy podjęliśmy decyzję, że stworzymy pokoje hotelowe, które będą składały się z trzech cel mnisich: celi dziennej, celi sypialnej i celi kąpielowej – dlatego łazienka stanowi 1/3 powierzchni tych pokoi.
- Czy w całym budynku zachowały się dawne podziały pomieszczeń i tak też zostały zaadaptowane do funkcji hotelowej?
- Idąc korytarzami skrzydła frontowego, można zobaczyć typowy pokój hotelowy – taki, jaki jest w każdym obiekcie sieciowym. A to dlatego, że w części frontowej budynku niestety nie zachował się historyczny układ ścian poprzecznych, ani nie zachowały się sklepienia. Tutaj mieliśmy dużą swobodę działania.
- A wiadomo, dlaczego ta część klasztoru była najbardziej zniszczona?
- Prawdopodobnie wynika to z faktu, iż w roku 1749, od uderzenia pioruna, wybuchła pobliska baszta prochowa. Eksplozja zniszczyła tę część budynku i potem już nigdy nie przywrócono jej do pierwotnej formy.
- To bardzo ciekawe… Są więc w nowo powstałym hotelu zarówno typowe pokoje, takie jak
w „sieciówkach”, jak i pokoje nietypowe, charakterystyczne dla hoteli butikowych?
- Na drugim piętrze lewego skrzydła, można zobaczyć nietypowy pokój, który jest trzykrotnie większy od standardowej celi mnisiej. Zdobi go prosta sztukateria. Uznaliśmy, że to musiało być pomieszczenie mieszkalne kogoś najważniejszego w tym klasztorze. Pokój hotelowy, który teraz się tam znajduje, nazywamy pokojem przeora.
Pokój Przeora – obecnie apartament Junior Suite nr 215
Parter klasztoru, część zewnętrzna i mur odgradzający posesję klasztoru od sąsiadów
– obecnie zadaszony korytarz hotelowy prowadzący do apartamentów hotelowych nr 4 i 5
Krużganek/korytarz okalający dawny wirydarz, prowadzący do refektarza – obecnie hol hotelowy
Krużganek/korytarz okalający dawny wirydarz – obecnie recepcja i hol hotelowy
Sala dawnego refektarza, przed renowacją
- A jak zmienił się parter budynku dawnego klasztoru?
- Schodząc na parter, w budynku oficyny można zobaczyć dwa duże pokoje hotelowe o powierzchni około 45 m²,
z czego sam pokój stanowi powierzchnię 33 m², a łazienka – 12 m2.
- Skąd pomysł na tak duże pokoje?
- Ponownie wynika on z naszego szacunku dla obiektu. Po prostu dzielenie tych wnętrz na mniejsze nie miało sensu, nawet nie chcieliśmy tego proponować.
Są to duże i wysokie pomieszczenia, zamknięte pięknymi sklepieniami, w związku z czym nie można było postąpić inaczej. Sama łazienka ma 12 m²; współcześni deweloperzy, na takiej powierzchni, w pomieszczeniach
o wysokości 4 metrów, z pewnością zrobiliby mikroapartament o powierzchni 20 m²: 12 na parterze plus 8 na antresoli. My zrobiliśmy tylko łazienkę… ponieważ nie jesteśmy współczesnymi deweloperami.
